深圳合同糾紛律師：國有土地轉讓后轉讓標的被撤銷的合同效力

       【深圳律師網 案情】

　　原告鄭某有位于湖南省寧遠縣原五金公司倉庫內的一處宅基地，其中有65平方米面積是（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書載明的面積，另一部分面積是購買肖某從寧遠縣原五金公司破產清算組轉讓的面積（67平方米）2010年9月中旬，原告鄭某與被告李某經協商達成協議，原告將該塊宅基地以146000元的價格賣給被告。此時，西、北兩面與他人相鄰的土地均已下房屋基腳。同年同月26日，被告交付原告58000元，原告鄭某出具了收條，其主要內容是：“今收到李某地基定金伍萬捌仟元正”。原告鄭某則將（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書交給了被告李某。2010年10月12日，被告出具了一份欠條給原告，其主要內容是：“今欠到鄭某購地款人民幣捌萬捌仟元正”。在被告出具的該份欠條上簽了名。原告因向被告催討欠款與被告發生糾紛，于2010年11月13日到人民調解委員會要求調處。雙方意見不一，調處未果。2010年11月26日，寧遠縣國土資源局認定原告申請辦理的批準文號為“湘寧（2008）轉建批字第41號”的用地批準書部分登記面積（未建部分，65平方米）不具備申請資格，遂作出處理決定：“撤銷你（指原告）批準文號為‘（2009）政地出字第0057號’的永州市村（居）民商住用地批準書”，即為（2009）出讓建批字第0057號《永州市村（居）民商住用地批準書》。被告李某不再支付乘余款項，無奈原告鄭某訴至人民法院，請求人民法院依法解除原、被告之間的土地轉讓協議，由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號用地批準書。

　　【分歧】

　　第一種意見認為，原告與被告就土地使用權轉讓的價款、土地四至界限等達成協議后，原告交付了部分面積的村（居）民商住用地批準書，被告交付了定金并出具了下欠款項的欠條，也即雙方已經各自履行了自己的主要義務，且互相接受，故根據我國合同法第三十六條的規定，原、被告之間的土地使用權轉讓合同已依法成立，對雙方當事人具有法律約束力。應支持原告的第一項訴訟請求，駁回原告的第二項訴訟請求。其理由是：（1）被告出具的欠條未寫明交清欠款的時間，原告可以隨時向被告催討；在經原告催討后，被告至今未交清欠款，因此，根據合同法第94條第（三）項的規定，應解除雙方的土地使用權轉讓合同；（2）被告在尚未交清價款和土地使用權變更登記之前，原告轉讓的部分用地面積的批準書已被國土部門撤銷，轉讓標的物不復存在，不能實現轉讓合同目的；

　　第二種意見認為，原、被告之間的土地使用權轉讓合同已依法成立，對雙方當事人具有法律約束力，應依法駁回原告的訴訟請求。其理由是：（1）雙方議定了價款并到現場指明了四至界限，原告交付了土地及部分面積的用地批準書，被告交付了定金并寫下了欠條，說明整個交易已經完成；（2）縣國土部門的撤銷處理決定書是在原、被告達成協議之后被通知撤銷的，其撤銷決定不能朔及既往，且是部分土地面積被撤銷；（3）原、被告的土地使用權轉讓交易完成后，雖未辦理物權的變更登記手續，根據物權法第15條的規定，不影響原、被告土地使用權轉讓合同的效力。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者認為：

　　一、原告鄭某與被告李某的土地使用權轉讓合同部分有效

　　原告鄭某轉讓給李某的土地由兩部分組成：一是（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書載明的面積為65平方米，（以下簡稱1號土地）二是購買肖某從寧遠縣原五金公司破產清算組轉讓的面積為67平方米（以下簡稱2號土地）。1、原告鄭某轉讓給李某的1號土地違反民事活動中的誠實信用原則應認定為無效，理由是：原告鄭某與李某于2010年9月簽訂協議時，原告鄭某明知自己對該份土地沒有申請辦理村（居）民商住用地批準書的資格，卻通過手段取得了（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書。作為鄭某來說，其本人知道（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書是會被撤銷的，但仍然把（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書所涉的65平方米土地轉讓給李某，雖然口頭轉讓協議在前，撤銷（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準書在后，我國《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”。原告鄭某在轉讓1號土地時違背了誠實信用原則，因此應當認定轉讓1號土地是無效的。2、原告向被告轉讓2號土地合法有效。理由是：原告把從肖某手中合法購買的67平方米土地轉讓給被告，雖然沒有辦理不動產物權的登記手續，但不影響合同效力。我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。綜上所述，該土地轉讓合同部分有效。

　　二、原告要求解除原、被告之間的土地轉讓協議，收回土地使用權于法無據

　　《合同法》第五十六條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”1號土地已于2010年11月26日被寧遠縣國土資源局認定原告不具備申請資格，作出撤銷批準文號為‘（2009）政地出字第0057號’的永州市村（居）民商住用地批準書”，也就是說1號土地原告喪失使用權，2號土地轉讓合法有效，因此原告無權收回土地使用權。

　　三、應當駁回原告鄭某的訴訟請求

　　原告鄭某請求人民法院依法解除原、被告之間的土地轉讓協議；由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號用地批準書。原告鄭某的二項訴訟請求，解除土地轉讓協議因2號土地轉讓有效，其訴訟請求法院不能支持；由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號用地批準書，該批準書已被寧遠縣國土局撤銷，返還已無實際意義。