第一種意見認(rèn)為,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未辦理登記,所以該土地使用權(quán)合同無效,唐湘岳應(yīng)當(dāng)返還劉楚升已付款項15萬元。

  第二種意見認(rèn)為,該合同系雙方自愿簽訂的,不違反誠實信用原則,是有效的。雖然未辦理物權(quán)登記的,但不影響合同效力。
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合同糾紛

未辦理變更登記不影響所簽訂合同的效力

發(fā)布時間:2015-11-19 10:35:20  瀏覽次數(shù):

         深圳合同糾紛律師,未辦理變更登記不影響所簽訂合同的效力

       【深圳律師網(wǎng)案情】

  2013年4月9日,劉楚升(化名)與唐湘岳(化名)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,合同約定劉楚升將其在國土部門依法取得的批準(zhǔn)用地A號地轉(zhuǎn)讓給唐湘岳,轉(zhuǎn)讓價為30萬元,合同簽訂時給付15萬元,余款于2014年1月1日前付清,劉楚升有協(xié)助唐湘岳辦理過戶手續(xù)的義務(wù),如該土地不能及時過戶至唐湘岳名下,則由劉楚升辦理建房手續(xù),待房屋建成后再一并將房屋及土地過戶給唐湘岳。合同簽訂后,原告支付部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款項。后來,劉楚升發(fā)現(xiàn)附近的土地很快升值,遂有悔意,以合同未辦理登記屬無效合同為由起訴到法院,要求被告唐湘岳返還已付款項15萬元。

  【分歧】

  該土地使用權(quán)出讓合同是否有效?存在兩種意見。

  第一種意見認(rèn)為,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未辦理登記,所以該土地使用權(quán)合同無效,唐湘岳應(yīng)當(dāng)返還劉楚升已付款項15萬元。

  第二種意見認(rèn)為,該合同系雙方自愿簽訂的,不違反誠實信用原則,是有效的。雖然未辦理物權(quán)登記的,但不影響合同效力。

  【深圳法律顧問評析】

  筆者贊同第二種意見,理由詳述如下:

  首先,我國《合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”該案在審理中,并未發(fā)現(xiàn)前五項導(dǎo)致合同無效的情形,故該案當(dāng)事人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同是有效的。

  其次,根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”物權(quán)法確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分的模式,簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的原因,土地使用權(quán)過戶到受讓方名下是簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的結(jié)果。該合同即原因行為是否生效,不取決于土地使用權(quán)是否登記過戶到受讓方名下這一結(jié)果。

  最后,《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。那么違反該法律規(guī)定是否導(dǎo)致合同無效?從我國《物權(quán)法》第十五條看出,這里的法律另有規(guī)定應(yīng)指某一部法律明確規(guī)定,設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,只有經(jīng)過物權(quán)登記的,合同才生效。如果法律沒有明確這樣規(guī)定,都應(yīng)該認(rèn)為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,自合同成立時生效。沒有辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。而《城市房地產(chǎn)管理法》三十八沒有該類規(guī)定,故不屬于“除法律另有規(guī)定”范疇。

  綜上所述,該案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬有效合同,法院應(yīng)駁回原告的訴訟請求。

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