深圳房產(chǎn)糾紛律師：婚姻存續(xù)時(shí)夫妻一方賣房，受讓人需盡注意義務(wù)

         2011年3月，孔某作為乙方、山東省棗莊市某公司作為甲方簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，約定拆除乙方房產(chǎn)，甲方以新建房屋對(duì)乙方予以補(bǔ)償。同時(shí)，協(xié)議中明確記載權(quán)利人為孔某，未記載其他共有人。2013年3月，孔某與該公司依據(jù)協(xié)議進(jìn)行結(jié)算，孔某在補(bǔ)足房款后，該公司安置給其房屋并予以交付。2013年5月，孔某與孫某簽訂房屋買賣合同，約定孔某將房產(chǎn)以86.5萬(wàn)元總價(jià)轉(zhuǎn)讓給孫某。2013年7月3日，孔某前妻張某提出訴訟，請(qǐng)求判令孔某與孫某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。另，張某與孔某1997年結(jié)婚，2012年10月張某離家出走，2013年6月11日通過(guò)訴訟解除婚姻關(guān)系，但對(duì)共同財(cái)產(chǎn)未作處理。

　　【分歧】

　　一種意見認(rèn)為，孔某在與張某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，未經(jīng)張某同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，其行為的性質(zhì)是無(wú)權(quán)處分行為，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

　　另一種意見認(rèn)為，依據(jù)合同法和物權(quán)法有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

　　【評(píng)析】

　　合議庭討論后采納第二種意見，認(rèn)定合同有效，駁回張某訴訟請(qǐng)求。

　　首先，合同主體合格、合同內(nèi)容合法。拆遷補(bǔ)償協(xié)議載明孔某為唯一權(quán)利人，合同中載明房?jī)r(jià)合理，是雙方真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫情形。

　　第二，孫某已盡到注意義務(wù)。孔某與孫某簽訂房屋買賣合同時(shí)，張某與孔某尚處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間。但是，我國(guó)婚姻法承認(rèn)夫妻約定財(cái)產(chǎn)制，而轉(zhuǎn)讓人與產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人完全一致，則受讓人孫某已盡到注意義務(wù)，受讓人無(wú)須審查登記在一方名下的房產(chǎn)系夫妻共同共有還是單方所有。深圳律師網(wǎng)

　　第三，合同是否履行以及標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移，不影響合同效力。《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。此即合同效力與登記效力區(qū)分原則。本案中，孔某和孫某訂立有關(guān)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的合同，不存在法律另有規(guī)定的情況，故自合同成立時(shí)生效，合同是否履行以及標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，不影響合同效力。

　　第四，房產(chǎn)是否確系原告與孔某共有，不屬本案審理范圍。法院審理民事案件時(shí)，只在原告的訴訟請(qǐng)求范圍內(nèi)進(jìn)行審理，對(duì)訴訟請(qǐng)求以外的事項(xiàng)不得主動(dòng)審理，此即不告不理原則。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。所以，根據(jù)前述原則和規(guī)定，房產(chǎn)是否屬于張某與孔某共有，在本案中對(duì)合同效力不發(fā)生影響。至于孔某是否因此給張某造成損失以及如何賠償，也不屬于本案處理范圍。