深圳商品房預(yù)售合同糾紛案例，開發(fā)商逾期交房應(yīng)賠償損失

　　上訴人(原審原告)：鄧某，女，漢族，1981年10月2日出生，住所地：廣東省深圳市坪山區(qū)。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：黃彩煥，廣東君言律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師

　　上訴人(原審被告)：深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：深圳市坪山區(qū)坪山街道六聯(lián)社區(qū)浪尾工業(yè)區(qū)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼GYP48。

　　法定代表人：張某某，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：萬(wàn)某某，北京市某某(深圳)律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：韓某某，北京市某(深圳)律師事務(wù)所律師。

　　上訴人鄧某因與上訴人深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：中某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省深圳市坪山區(qū)人民法院(2020)粵0310民初2268號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　鄧某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判支持鄧某的訴訟請(qǐng)求。判令中某公司向鄧某支付逾期交房的違約金351310.54元(以已支付的購(gòu)房總價(jià)款3377986元為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之四計(jì)算違約金，自2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日止，實(shí)際計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止)。2.本案一、二審訴訟費(fèi)全部由中某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、鄧某與中某公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》附件五，系中某公司提供的重復(fù)使用的文本。附件五第五條第8款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為格式條款，該條款無(wú)效，中某公司應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》第十二條約定向鄧某支付逾期交房的違約金。首先，中某公司在合同附件五第五條第8款對(duì)因其違約而應(yīng)向鄧某支付的違約金的總金額約定為不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%。該條款明顯存在免除中某公司的違約責(zé)任，排除鄧某主要權(quán)利的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。其次，中某公司提供的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》附件五中，大量的合同條款均顯示買受人(鄧某)與出賣人(中某公司)之間的權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等。從合同附件五的內(nèi)容整體來(lái)看，亦在免除了中某公司的責(zé)任的同時(shí)，加重了鄧某的責(zé)任，對(duì)鄧某的主要權(quán)利也進(jìn)行了限制。第三，鄧某與中某公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》系深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局所制定的示范文本。合同內(nèi)容對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了平衡。權(quán)利、義務(wù)對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是對(duì)等的。在中某公司持續(xù)違約的情況下，中某公司應(yīng)當(dāng)按照該合同中約定的違約條款承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　二、一審判決以《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算中某公司應(yīng)支付的違約金缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。首先，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金系坪山區(qū)有關(guān)主管部門公布的坪山區(qū)2017年度房屋租賃的指導(dǎo)租金，并非坪山區(qū)2018、2019、2020年度的指導(dǎo)租金。年度不同，租金會(huì)有明顯的差異。況且，以3年前主管部門公布的房屋租賃的指導(dǎo)租金作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算3年后中某公司逾期交房而應(yīng)支付的違約金顯然不合適、不妥當(dāng)。其次，某禾廣場(chǎng)所在地坪山區(qū)政府主管部門并未公布2018年度及其后年度的房屋租賃的指導(dǎo)租金。鄧某與中某公司的糾紛產(chǎn)生于2019年3月31日之后。在本案中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定政府有關(guān)主管部門沒有公布同地段同類房屋租賃的租金。既然沒有主管部門公布的同地段同類房屋租賃的租金，就不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款“逾期交付適用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”的規(guī)定。第三，根據(jù)公開的信息顯示，本案中同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一審判決所依據(jù)的《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金。第四，2020年，因中某公司遲遲無(wú)法交房，中某公司與某禾廣場(chǎng)的業(yè)主協(xié)商返租涉案的某禾廣場(chǎng)的房屋。中某公司以深圳市柒叁貳房屋租賃管理有限公司的名義與部分業(yè)主簽訂了房屋租賃合同。在租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為每年189161元。由此亦可見，一審判決中某公司承擔(dān)的違約金遠(yuǎn)低于中某公司不能交房給鄧某造成的租金損失。

　　三、即使以同地段同類房屋租金作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣通脹等因素導(dǎo)致的租金增長(zhǎng)。不能僅僅將現(xiàn)有的可參考的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算違約金的依據(jù)，一直計(jì)算至中某公司實(shí)際交房之時(shí)。

　　中某公司未作答辯。

　　中某公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判中某公司向鄧某支付逾期交房違約金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)，以鄧某已付購(gòu)房款的3%為上限;2.判令本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用由鄧某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、《購(gòu)房合同》關(guān)于逾期交房違約金上限的條款，該條款是《購(gòu)房合同》的有效組成部分。本案中，關(guān)于逾期交房違約金的條款分別約定在《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》(下稱《購(gòu)房合同》)第十二條及附件五第五條第8款。上述關(guān)于逾期交房違約金的條款，中某公司已通過(guò)加粗和下劃線的方式，對(duì)《購(gòu)房合同》第十二條第二種違約責(zé)任處理方式“按合同附件五相關(guān)約定”的文本予以標(biāo)注，提示鄧某注意附件五關(guān)于逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)及上限的約定。此外,中某公司更是要求雙方均在附件五每頁(yè)下方簽章，以確保鄧某知悉附件五約定的內(nèi)容。同時(shí)，一審法院已認(rèn)定《購(gòu)房合同》附件五第五條第8款中關(guān)于逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定有效，即認(rèn)定鄧某已知悉該部分條款內(nèi)容，而關(guān)于逾期交房違約金上限的內(nèi)容緊跟其后，故鄧某不可能不知悉關(guān)于逾期交房違約金上限的條款內(nèi)容。因此，中某公司已充分采取了合理的方式提請(qǐng)鄧某注意《購(gòu)房合同》第十二條及附件五第五條第8款關(guān)于逾期交房違約金上限的約定，故該條款是《購(gòu)房合同》的有效組成部分。

　　二、《購(gòu)房合同》及其附件關(guān)于逾期交房違約金上限的條款合法有效，不存在法定無(wú)效的情形，一審法院認(rèn)定該條款無(wú)效實(shí)屬適用法律錯(cuò)誤。本案中，鄧某認(rèn)為違約金應(yīng)當(dāng)持續(xù)計(jì)算，但中某公司認(rèn)為違約金的上限應(yīng)當(dāng)受到雙方約定限額的限制。首先，如一審法院所認(rèn)定，上述《購(gòu)房合同》第十二條及附件五第五條第8款的全部?jī)?nèi)容不具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定的無(wú)效情形。其次，《購(gòu)房合同》第十二條及附件五第五條第8款關(guān)于逾期交房違約金上限的約定也不存在免除中某公司責(zé)任、加重鄧某責(zé)任以及排除鄧某主要權(quán)利的無(wú)效情形。根據(jù)《購(gòu)房合同》附件五第五條第8款的約定，中某公司承擔(dān)的違約責(zé)任實(shí)際是與鄧某因此蒙受的損失相對(duì)應(yīng)，而違約金上限對(duì)應(yīng)的金額遠(yuǎn)高于鄧某目前實(shí)際發(fā)生及在將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能發(fā)生的損失。根據(jù)《購(gòu)房合同》附件五第五條第8款，違約金的上限為鄧某已付購(gòu)房款3377986元的3%，即101339.58元。按照一審法院認(rèn)定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自2019年4月1日起按每月2387.1元計(jì)算，即使計(jì)至2021年12月31日也僅為78774.3元，遠(yuǎn)未達(dá)鄧某已付購(gòu)房款的3%。案涉某禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目已于2020年9月1日取得由深圳市住房和建設(shè)局出具的《復(fù)工令》，案涉某禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際恢復(fù)施工。中某公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司就債務(wù)重組事項(xiàng)已經(jīng)達(dá)成展期協(xié)議，中某公司的資金壓力也已得到緩解。在此情況下，案涉房屋的交付時(shí)間是可以預(yù)計(jì)的，并不存在一審判決所言的“限定總額與其中某公司違約行為不匹配，亦不利于中某公司積極履行合同”的情形。

　　鄧某未作答辯。

　　鄧某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令中某公司向鄧某支付逾期交房的違約金351310.54(以已支付的購(gòu)房總價(jià)3377986為基數(shù)，自2019年4月1日按每日萬(wàn)分之四計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止，暫計(jì)至2019年12月16日);2.中某公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年1月11日，鄧某與中某公司簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，合同約定：第二條、第三條鄧某向中某公司購(gòu)買位于深圳市坪山區(qū)房產(chǎn)，房屋用途為辦公，建筑面積79.57平方米;第五條房屋總價(jià)3377986元;第九條中某公司應(yīng)于2019年3月31日前向鄧某交付案涉房產(chǎn)，交付前應(yīng)取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案(回執(zhí))》;第十二條中某公司逾期交房違約責(zé)任按第貳種方式即按合同附件五相關(guān)約定處理(第壹種方式約定如逾期超過(guò)90日的，鄧某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實(shí)際交付之日止，中某公司按日向鄧某支付購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金。);第二十八條雙方可約定其他條款列于附件五中。附件五第五條第8款補(bǔ)充約定因中某公司未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致中某公司未能按照本合同約定期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付鄧某的，中某公司自違約之日起至本房地產(chǎn)交付之日止，按政府公布的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向鄧某支付違約金，無(wú)政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延遲達(dá)365日中某公司仍未將本房地產(chǎn)交付鄧某的，鄧某有權(quán)要求解除本合同。中某公司違約金總額不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%。

　　合同簽署后，鄧某依案涉合同約定向中某公司支付全部購(gòu)房款。

　　中某公司未按涉案合同約定于2019年3月31日前向鄧某交付涉案房屋。截止2020年12月7日第二次庭審時(shí)，涉案房屋尚未竣工，中某公司仍未向鄧某交付房屋，且具體交付房屋時(shí)間亦無(wú)法確定。

　　鄧某主張合同附件五第五條第8款是格式條款，應(yīng)屬無(wú)效，應(yīng)按主合同第十二條約定標(biāo)準(zhǔn)按購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之四計(jì)算違約金。中某公司主張應(yīng)按合同附件五第五條第8款約定政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

　　另查明，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明，涉案房屋某禾廣場(chǎng)周邊東方威尼斯花園、深業(yè)東城上邸、東晟時(shí)代花園辦公租金標(biāo)準(zhǔn)分別為每平米每月20元、25元、30元。

　　一審法院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)。首先，需確認(rèn)合同附件五第五條第8款是否有效。依據(jù)合同法之規(guī)定，格式條款具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。鄧某、中某公司雙方簽訂的合同附件五屬中某公司提供的重復(fù)使用的條款系客觀事實(shí)，但該條款無(wú)論是內(nèi)容還是簽訂過(guò)程均不具有合同法第五十二條、第五十三規(guī)定的情形;該條款約定逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”一致，故中某公司不存在免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任或排除對(duì)方主要權(quán)利情形，該條款合法有效。其次，因雙方均未提供同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)坪山區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，考慮2018年、2019年租金增長(zhǎng)因素，一審法院以某禾廣場(chǎng)周邊東晟時(shí)代花園辦公租金標(biāo)準(zhǔn)每平米每月30元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。最后，雙方約定中某公司違約金總額不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%，雖然按目前違約金數(shù)額未達(dá)到已付購(gòu)房款的3%，但中某公司房屋交付時(shí)間仍不能確定，處于持續(xù)違約狀態(tài)，限定總額與其中某公司違約行為不匹配，亦不利于中某公司積極履行合同，故該限額對(duì)繼續(xù)履行合同情形無(wú)效。

　　鄧某已按合同約定履行了付款義務(wù)，中某公司未按合同約定于2019年3月31日前交付房產(chǎn)，構(gòu)成違約，中某公司應(yīng)依合同約定自違約之日起即2019年4月1日至本房地產(chǎn)交付之日止，按每平米每月30元標(biāo)準(zhǔn)即每月2387.1元(79.57平方米×30)向鄧某支付違約金。鄧某訴請(qǐng)超出一審法院認(rèn)定部分，不予支持。

　　據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、第四十一條、第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決：一、中某公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向鄧某支付逾期交房違約金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至房屋交付之日止);二、駁回鄧某其他訴訟請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6570元、保全費(fèi)2277元，由鄧某負(fù)擔(dān)5866元，中某公司負(fù)擔(dān)2981元。

　　本院二審查明，雙方簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同中附件五關(guān)于買受人遲延付款違約責(zé)任的約定內(nèi)容為：1.買受人未按約定期限支付購(gòu)房款逾期不超過(guò)30日的，買受人每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之一向出賣人支付違約金合同繼續(xù)履行;2.買受人未按約定期限支付購(gòu)房款逾期超過(guò)30日的，出賣人有權(quán)解除本合同，并可要求買受人按購(gòu)房款總額的10%支付違約金;出賣人未行使合同解除權(quán)的，合同繼續(xù)履行，買受人每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之三向出賣人支付違約金，且在買受人付清所延遲支付的購(gòu)房款和違約金前，出賣人隨時(shí)可以行使合同解除權(quán)。

　　本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，本案為房屋買賣合同糾紛案件。根據(jù)各方的上訴意見，本案二審的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：涉案合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定是否屬于格式條款，該條款是否有效，逾期交房違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。本院認(rèn)為，合同法第三十九條第二款規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案預(yù)售合同附件五第五條第8款系中某公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，條款的擬定并未與買受人協(xié)商，而是由中某公司單方擬定后提供給買受人簽訂，該條款屬于格式條款。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，民法典施行前訂立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，涉及格式條款效力認(rèn)定的，適用民法典第四百九十六條的規(guī)定。民法典第四百九十六條第二款規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。在本案中，合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約責(zé)任的約定：因中某公司未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致中某公司未能按照本合同約定期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付鄧某的，中某公司自違約之日起至本房地產(chǎn)交付之日止，按政府公布的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向鄧某支付違約金，無(wú)政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延遲達(dá)365日中某公司仍未將本房地產(chǎn)交付鄧某的，鄧某有權(quán)要求解除本合同。中某公司違約金總額不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%。對(duì)比合同附件關(guān)于對(duì)逾期付款違約責(zé)任的約定：若鄧某未按約定期限支付購(gòu)房款，逾期不超過(guò)30日的，鄧某每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之一向中某公司支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)30日的，中某公司有權(quán)解除本合同并可要求鄧某按購(gòu)房款總額的10%支付違約金。中某公司未行使合同解除權(quán)的本合同繼續(xù)履行，鄧某每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之三向中某公司支付違約金，且在鄧某付清所延遲支付的購(gòu)房款和違約金前，中某公司隨時(shí)可以行使合同解除權(quán)。對(duì)比雙方的違約內(nèi)容可以看出，合同附件約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，中某公司在本案中也未對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異的原因作出合理解釋。中某公司在擬定上述違約金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)并未遵循公平原則確定雙方的權(quán)利義務(wù)，擬定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)偏低，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與買受人有重大利害關(guān)系的條款。綜上，合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定均屬于民法典第四百九十六條第二款所規(guī)定的應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款。

　　在本案中，合同正文第十二條約定逾期交房違約責(zé)任按第貳種方式處理，由于第貳種方式在正文中并未體現(xiàn)，而是放在附件五中約定，不足以讓買受人注意到合同附件五的相關(guān)內(nèi)容，中某公司有義務(wù)提示買受人注意附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定。而從附件五第五條第8款的文本樣式來(lái)看，整個(gè)附件五采用了與正文相比過(guò)小過(guò)密的字體和間距，第五條第8款也沒有通過(guò)加大加粗等方式提請(qǐng)注意。中某公司不僅沒有采取合理的方式提示買受人，反而采用了讓買受人更容易忽略該條款的文本樣式。中某公司的上述做法不僅不符合民法典的上述要求，也有違誠(chéng)信原則。根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定，附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定不能作為合同內(nèi)容。

　　在合同對(duì)逾期交房違約金沒有約定的情況下，買受人仍有權(quán)要求中某公司承擔(dān)賠償損失的逾期交房違約責(zé)任。在本案中，鄧某按照總房款日萬(wàn)分之四的標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)求支付逾期交房違約金，在相關(guān)違約金條款在二審被認(rèn)定不成為合同內(nèi)容后，為減少訴累，本院視為鄧某提出了逾期交房賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于賠償責(zé)任的大小，本院綜合考慮買受人因中某公司逾期交房所遭受的租金損失和其他損失、合同對(duì)逾期付款所約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則，酌情認(rèn)定中某公司按照合同約定的買受人逾期付款的違約標(biāo)準(zhǔn)向鄧某支付逾期交房損失，即按照總房款每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向鄧某賠償逾期交房損失。合同約定交房時(shí)間為2019年3月31日，現(xiàn)在實(shí)際交房時(shí)間仍不能確定，鄧某請(qǐng)求自2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日止，實(shí)際計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止的請(qǐng)求應(yīng)予支持。經(jīng)核算，中某公司應(yīng)當(dāng)賠償鄧某2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日止，逾期260天的逾期交房損失263483元(3377986元×0.0003/天×260天=263483元)。對(duì)鄧某第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中超出上述數(shù)額的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

　　綜上所述，鄧某的上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以部分支持;中某公司的上訴請(qǐng)求不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省深圳市坪山區(qū)人民法院(2020)粵0310民初2268號(hào)民事判決;

　　二、深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄧某賠償逾期交房損失(從2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日為263483元，按照總房款3377986元每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至房屋交付之日止);

　　三、駁回鄧某其他訴訟請(qǐng)求。

　　如未按本判決指定的期間履行付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　一審案件受理費(fèi)6570元、保全費(fèi)2277元，由鄧某負(fù)擔(dān)847元，深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)8000元。深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交的二審案件受理費(fèi)2326.79元，由深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān);鄧某已預(yù)交的二審案件受理費(fèi)6570元，由鄧某負(fù)擔(dān)570元，深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6000元。深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的兩審訴訟費(fèi)用，應(yīng)在本判決生效之日起七日內(nèi)逕付鄧某，逾期鄧某可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　本判決為終審判決。