考慮當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭?ldquo;預(yù)售+按揭”模式，購(gòu)房人往往要間隔相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能通過(guò)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實(shí)情況，購(gòu)房人從開(kāi)發(fā)商處取得房屋后未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)與他人訂立《房屋租賃合同》進(jìn)行出租的行為，實(shí)質(zhì)上是向承租人讓渡其從開(kāi)發(fā)商所取得的房屋占有、使用權(quán)，在出租人合法擁有房產(chǎn)使用權(quán)期間發(fā)生的租賃關(guān)系，且該租賃關(guān)系不違反法律法規(guī)的情況下，不應(yīng)因后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、合同解除等事實(shí)而否定或影響已合法建立的租賃權(quán)。

 

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

(2022)最高法民申302號(hào)

　　再審申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人)：天水恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地甘肅省天水市麥積區(qū)二十里鋪工業(yè)示范區(qū)趙崖新區(qū)6號(hào)。

　　法定代表人：馬志忠，該公司董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：王朝暉，甘肅天秦律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：紀(jì)紅，甘肅天秦律師事務(wù)所律師。

　　被申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人)：天水市麥積區(qū)橋南茗香閣苑茶餐廳，住所地甘肅省天水市麥積區(qū)恒順莫爾街第2幢2層201號(hào)、203號(hào)商鋪。

　　經(jīng)營(yíng)者：王媛潔，女，1979年11月22日出生，漢族，住甘肅省天水市。

　　一審第三人：劉小兵，男，1974年11月19日出生，漢族，現(xiàn)于陜西省莊里監(jiān)獄服刑。

　　再審申請(qǐng)人天水恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱恒順公司)因與被申請(qǐng)人天水市麥積區(qū)橋南茗香閣苑茶餐廳(以下簡(jiǎn)稱天水茶餐廳)、一審第三人劉小兵案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服甘肅省高級(jí)人民法院(2021)甘民終203號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　恒順公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：原判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯(cuò)誤。1.恒順公司自始享有案涉房屋的物權(quán)，天水茶餐廳享有的債權(quán)不能排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定的是通過(guò)買賣將原物權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買受人后，買受人不得請(qǐng)求承租人移交占有不動(dòng)產(chǎn)的情形。本案中，劉小兵雖與恒順公司簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，劉小兵支付部分購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款向銀行辦理按揭貸款，但雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，且《商品房買賣合同》已被人民法院生效判決判令解除。因此，恒順公司作為案涉房屋原始所有權(quán)人自始享有房屋的物權(quán)，該物權(quán)從未發(fā)生變動(dòng)。原判決錯(cuò)誤適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，且任意擴(kuò)大解釋“買賣不破租賃”原則的本意。本案應(yīng)當(dāng)適用該司法解釋第二十七條的規(guī)定，認(rèn)定天水茶餐廳與劉小兵之間的債權(quán)不能對(duì)抗恒順公司享有的物權(quán)。2.王媛潔租賃案涉房屋時(shí)未盡合理注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因其自身過(guò)錯(cuò)造成的不利后果。王媛潔與劉小兵簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，明知?jiǎng)⑿”�未取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、未付清購(gòu)房款，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到該房屋可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，仍與劉小兵簽訂租房合同，并一次性付清15年租金，具有法律上的可責(zé)難性。在《商品房買賣合同》已被人民法院生效判決判令解除，對(duì)案涉房屋的預(yù)告登記亦已失效的情況下，由恒順公司承擔(dān)因王媛潔未盡合理注意義務(wù)而造成的法律后果，顯失公平。3.天水茶餐廳不具有占有恒順公司房產(chǎn)的合法依據(jù)。(2018)甘05民初20號(hào)生效判決已經(jīng)判令解除《商品房買賣合同》，(2019)甘05民終713號(hào)判決亦認(rèn)定恒順公司與天水茶餐廳之間不存在不定期租賃合同關(guān)系。恒順公司作為案涉房屋所有權(quán)人，與天水茶餐廳無(wú)任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原判決判令天水茶餐廳繼續(xù)占有案涉房屋，由劉小兵將收取的租賃費(fèi)返還恒順公司，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。4.原判決未實(shí)質(zhì)性審查天水茶餐廳經(jīng)營(yíng)者王媛潔與劉小兵之間是否存在真實(shí)租賃合同關(guān)系以及王媛潔支付租金情況。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。”劉小兵已被判決構(gòu)成集資詐騙罪，其與王媛潔可能存在借款資金往來(lái)，原判決在天水茶餐廳未提供任何轉(zhuǎn)賬憑證的情況下，僅憑劉小兵出具的收條認(rèn)定天水茶餐廳已經(jīng)支付1000萬(wàn)元租金無(wú)事實(shí)依據(jù)。5.本案一、二審案件受理費(fèi)應(yīng)由提起執(zhí)行異議之訴的天水茶餐廳負(fù)擔(dān)，原判決判令恒順公司承擔(dān)該筆費(fèi)用，顯屬不當(dāng)。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求再審本案。

　　本院認(rèn)為，本案系當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彴讣�，�?yīng)當(dāng)圍繞恒順公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛墒欠癯闪⑦M(jìn)行審查。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：(一)案外人是否系權(quán)利人;(二)該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行。”本案關(guān)鍵問(wèn)題是天水茶餐廳能否依據(jù)其與劉小兵簽訂的《房屋租賃合同》阻止向恒順公司在租賃期內(nèi)移交占有案涉房屋。

　　(一)關(guān)于天水茶餐廳與劉小兵簽訂《房屋租賃合同》的真實(shí)性與合法性問(wèn)題

　　已經(jīng)生效的(2019)甘05民終713號(hào)民事判決認(rèn)定：“王媛潔與劉小兵形成租賃合同法律關(guān)系。從當(dāng)事人簽訂的租賃合同時(shí)間落款來(lái)看，2015年4月28日案外人劉小兵尚未出現(xiàn)資金困難而逾期向銀行償還按揭貸款的情況。從合同簽訂的背景來(lái)看，王媛潔租賃該房屋期限較長(zhǎng)，劉小兵承諾放棄屋內(nèi)裝修及所有經(jīng)營(yíng)品所有權(quán)，伴隨房屋出租時(shí)一并贈(zèng)與王媛潔，同時(shí)考慮租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲因素，雙方簽訂長(zhǎng)期租賃合同具有其合理性。從租金給付來(lái)看，2015年10月至2016年4月王媛潔與劉小兵之間有多筆資金往來(lái)，涉及金額570余萬(wàn)元。庭審中王媛潔陳述其余不足1000萬(wàn)元的部分系現(xiàn)金給付，案外人劉小兵接受詢問(wèn)時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)賬結(jié)合現(xiàn)金的付款方式也作了說(shuō)明。天水市中級(jí)人民法院(2018)甘05民初20號(hào)民事判決書(shū)亦認(rèn)定劉小兵將房屋租賃給了案外人。”進(jìn)而認(rèn)定：“就本案現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法認(rèn)定《房屋租賃合同》存在無(wú)效或可撤銷的情形，應(yīng)為合法有效。”在另案生效判決已對(duì)相關(guān)事實(shí)作出認(rèn)定的情況下，原判決綜合考慮當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭?ldquo;預(yù)售+按揭”模式，購(gòu)房人往往要間隔相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能通過(guò)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實(shí)情況，如果在此期間不允許買受人對(duì)房屋進(jìn)行租賃，既不利于社會(huì)資源的利用，也與鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則相違背，最終認(rèn)定《房屋租賃合同》屬于劉小兵、王媛潔的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效的合同，并無(wú)不當(dāng)。恒順公司關(guān)于王媛潔租賃案涉房屋時(shí)未盡合理注意義務(wù)、原判決未實(shí)質(zhì)性審查天水茶餐廳經(jīng)營(yíng)者王媛潔與劉小兵之間是否存在真實(shí)租賃合同關(guān)系以及王媛潔支付租金情況、認(rèn)定基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?/p>

　　(二)關(guān)于天水茶餐廳能否在租賃期內(nèi)阻止向恒順公司移交案涉房屋占有的問(wèn)題

　　行為時(shí)有效的《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定是為保護(hù)承租人在租賃期間內(nèi)，順利、安全地對(duì)租賃物使用收益而作出的，即使租賃物的所有權(quán)人不再是租賃合同中的出租人，或者出租人在租賃物上設(shè)定了抵押等擔(dān)保物權(quán)，并不會(huì)造成租賃合同終止，承租人仍然可以繼續(xù)租賃，對(duì)租賃物使用收益，目的是維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，即“買賣不破租賃”原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一款“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，在執(zhí)行程序中同樣適用“買賣不破租賃”原則。

　　本案中，劉小兵與恒順公司簽訂《商品房買賣合同》，并針對(duì)該合同辦理了預(yù)告登記。購(gòu)房合同簽訂后，劉小兵已支付700余萬(wàn)元購(gòu)房款，剩余690萬(wàn)元購(gòu)房款在辦理銀行按揭貸款后亦付至恒順公司，恒順公司亦將案涉房屋交付劉小兵占有使用。王媛潔在與劉小兵簽訂合法有效的《房屋租賃合同》后，在案涉房屋被查封時(shí)已經(jīng)經(jīng)營(yíng)天水茶餐廳五年之久。原判決根據(jù)以上事實(shí)，結(jié)合“買賣不破租賃”的本意和公平原則，認(rèn)定恒順公司已將案涉房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了劉小兵，劉小兵的出租行為實(shí)質(zhì)上是向王媛潔讓渡其從恒順公司所取得的房屋占有、使用權(quán)，在劉小兵合法擁有案涉房產(chǎn)使用權(quán)期間發(fā)生的租賃關(guān)系，且該租賃關(guān)系不違反法律法規(guī)的情況下，不應(yīng)當(dāng)因后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、合同解除等事實(shí)而否定或影響已合法建立的租賃權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)法律規(guī)定，天水茶餐廳不能以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有的租賃權(quán)阻卻案涉房屋的過(guò)戶轉(zhuǎn)讓，只能阻止在租賃期內(nèi)向恒順公司轉(zhuǎn)移占有，原判決對(duì)此認(rèn)定正確。恒順公司關(guān)于本案不適用“買賣不破租賃”原則、天水茶餐廳不具有占有恒順公司房產(chǎn)的合法依據(jù)、原判決適用法律錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?/p>

　　此外，原判決由敗訴方恒順公司承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用并無(wú)不當(dāng)。恒順公司關(guān)于原判決判令其承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用錯(cuò)誤的主張亦不能得到支持。

　　綜上，恒順公司關(guān)于原判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明、適用法律確有錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ：沩樄�司的再審申�?qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百一十一條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

　　駁回天水恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的再審申請(qǐng)。

　　審 判 長(zhǎng)　 高曉力

　　審 判 員　 龍　飛

　　審 判 員　 張　梅

　　二〇二二年五月十二日

　　法 官 助 理　 張伯娜

　　書(shū) 記 員　 朱婭楠