深圳房產糾紛律師：買賣房屋未過戶合同是否有效

       【深圳律師網 案情】

　　2014年10月1日，劉江與韓濤簽訂了一份為期3年的房屋租賃合同，由韓濤承租。11月初，劉江對韓濤說，因急需用錢決定把該房賣掉，韓濤表示愿意買下，雙方簽訂了書面協議，約定房屋價格為18萬元、在年底前交清房款等內容。其后不久，韓濤將18萬元交給了劉江，但雙方未辦理過戶手續。今年2月，由于該市將該房地段劃為開發區，致使該房價格漲至約31萬元，劉江遂要求韓濤再付13萬元，韓濤不從。劉江認為尚未辦理房屋過戶手續，雙方買賣行為未成立，即使成立也無效，遂訴至法院，要求韓濤將房屋退回。

　　【分歧】

　　買賣房屋未過戶合同是否有效？

　　一種意見認為，當事人進行房地產轉讓，應當依照房地產管理法的規定辦理權屬登記，但該法并沒有規定辦理權屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件，此種情況下依合同法的規定，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，故雙方所簽合同合法有效。

　　 另一種意見認為，另一種意見認為，房屋未辦過戶，應無效。

　　【深圳法律顧問評析】

　　筆者同意第一種意見。理由為：

　　劉江與韓濤經過要約、承諾后，對房屋買賣的主要條款如房價、交款時間等達成了合意，該房屋買賣合同即告成立。合同成立后，一般來說合同自成立時生效，但《合同法》第四十四條第二款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”對房屋買賣而言，《城市房地產管理法》僅有第三十五條作了如下規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記”。從中可知，該法并沒有規定辦理權屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件。《最高人民法院關于適用＜合同法＞若干問題的解釋》（一）第9條進一步規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”因此，本案的買賣房屋合同自成立時起，已經生效，雖未辦過戶登記手續，但該合同對雙方均具有約束力，所以劉江的訴訟請求是得不到支持。