深圳房產(chǎn)律師，”書面催繳”是否是物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳物業(yè)費的前置程序

      【裁判要旨】

　　物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費前是否需要先書面催繳才能起訴？本案給出明確規(guī)定，即物業(yè)服務企業(yè)起訴前應當先經(jīng)書面催繳程序才能起訴。

　 【深圳法律顧問 案情】

　　原告：物業(yè)管理有限公司。

　　被告：李某昌、李某紅

　　原告物業(yè)管理有限公司訴稱:凱源小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會，凱源小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)由開發(fā)商福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司選聘。由于凱源小區(qū)的前物業(yè)服務企業(yè)終止提供物業(yè)管理服務，則選原告為凱源小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)雙方協(xié)商后，于2011年10月30日簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，合同約定由原告提供凱源小區(qū)的物業(yè)管理服務，物業(yè)服務費按物業(yè)建筑面積計收，多層住宅、雜物間的物業(yè)服務收費標準均為0.45元/平方米等。被告系凱源小區(qū)B3棟某室的業(yè)主，其住宅面積115.5平方米。原告對被告居住的凱源小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理，為各業(yè)主提供完善的物業(yè)服務管理，履行自己應盡的義務。但是被告不按《前期物業(yè)管理服務合同》約定及相關法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定向原告繳納物業(yè)服務費，截止2013年11月30日，被告已累計拖欠25個月的物業(yè)服務費1299元。原告曾多次以多種形式向被告催繳物業(yè)服務費，但被告均置之不理。為維護原告的合法權益，特向法院提起訴訟，請求依法判令被告李某昌、李某紅立即向原告支付物業(yè)服務費人民幣1299元。

　　被告李某昌、李某紅均未到庭參加訴訟，亦未提供書面答辯狀。

　　在本院審理過程中，原告物業(yè)管理有限公司為證明其主張向本院提供以下證據(jù)材料:1、原告的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明、丁文華身份證（復印件）各1份，證明原告的基本情況及訴訟主體資格；2、福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司簽訂的《商品房買賣合同》、入住合約各1份，證明被告系凱源小區(qū)B3棟405室的業(yè)主，其住宅面積115.5平方米；3、漳平市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局證明1份，證明漳平市凱源錦繡名城小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會；4、福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》1份，證明福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司選聘原告為凱源小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)雙方協(xié)商后，于2011年10月30日簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》；5、漳平市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局證明1份，證明福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》已報漳平市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局備案；6、原告的資質證書1份，證明原告的資質等級；7、關于要求限期支付物業(yè)服務費的函、漳平市凱源錦繡名城B3棟405室繳費情況公示、繳費通知單、順風速運單、物業(yè)繳費通知及照片（復印件）各1份，證明原告多次以多種形式向被告催繳物業(yè)服務費；8、龍巖市普通住宅物業(yè)服務等級指導性收費標準（龍發(fā)改價[2007]房134號）1份，證明龍巖市普通住宅物業(yè)服務等級指導性的收費標準。

　　被告李某昌、李某紅未向本院提供證據(jù)材料。

　　本院認為，被告李某昌、李某紅未到庭參加訴訟，又沒有書面提出異議并提交證據(jù)，視為自愿放棄對本案事實及證據(jù)所享有的抗辯權、質證權。原告提供的證據(jù)，內(nèi)容真實客觀，與本案待證事實具有關聯(lián)性，本院予以確認，可作為認定案件事實的根據(jù)。

　　經(jīng)審理查明：2011年10月30日，福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司與原告物業(yè)管理有限公司簽訂了《“凱源錦繡名城”前期物業(yè)管理服務委托合同》。福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司將其開發(fā)的坐落于漳平市凱源錦繡名城小區(qū)委托給原告管理。李某昌、李某紅系凱源小區(qū)B3棟405室的業(yè)主，其住宅面積115.5平方米。被告李某昌、李某紅自2011年10月30起未向物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)管理服務費用。原告物業(yè)管理有限公司于2013年6月26日向被告李某紅發(fā)要求限期支付物業(yè)服務費的律師函，2013年10月22日向被告李某昌、李某紅發(fā)送物業(yè)管理費等費用催繳通知單，2013年10月23日通過特快專遞向被告李某昌、李某紅郵寄催繳通知單，并自2013年10月25日起在小區(qū)物業(yè)宣傳欄等處張貼物業(yè)管理費等費用催繳函。

　　【審判】

　 本院一審認為：原告物業(yè)管理有限公司是具有合法資質的物業(yè)管理公司，其與福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》是雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容符合相關法律規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應履行合同約定的義務。物業(yè)管理有限公司履行了“凱源錦繡名城小區(qū)”小區(qū)的物業(yè)管理服務義務，具有收取物業(yè)管理服務費的權利。李某昌、李某紅作為該小區(qū)的業(yè)主，在接受物業(yè)管理有限公司提供的相關物業(yè)管理服務的同時，應當根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定按時交納物業(yè)管理服務費用。李某昌、李某紅未依約向物業(yè)管理有限公司支付自2011年10月30日起的物業(yè)管理服務費用，違反了合同的約定，故原告物業(yè)管理有限公司要求被告李某昌、李某紅支付自2011年10月30日至2013年11月30日止的物業(yè)管理服務費的請求，合法有據(jù)，本院予以支持。判處被告李某昌、李某紅于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告物業(yè)管理有限公司支付自2011年10月30日起至2013年11月30日止的物業(yè)管理服務費人民幣合計1299元。

　【評析】

　 深圳常年法律顧問 該案物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費前是否需要先書面催繳才能起訴？

　　一、本案爭議的焦點

　　本案在司法實踐中出現(xiàn)兩種意見：

　 一種意見認為“書面催繳”不是物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主欠費的前置程序，其觀點認為物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主支付物業(yè)費的權利是基于合同請求權，物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供服務，業(yè)主就應當支付費用，根據(jù)合同意思自治原則，當業(yè)主違反該種義務時，物業(yè)服務企業(yè)有權依照合同起訴業(yè)主要求其繳納物業(yè)費。法律規(guī)定“書面催繳”程序僅涉及物業(yè)服務企業(yè)追索物業(yè)費的訴訟時效問題。如果作為前置程序，這是剝奪了物業(yè)服務企業(yè)的訴訟權利，即如果物業(yè)服務企業(yè)未進行書面催繳，就予以駁回，只有重新書面催繳，限期繳納后業(yè)主仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)才能通過訴訟途徑維護自己的合法權益，這不但費時費事，也違法了立法的目的，既然業(yè)主已經(jīng)拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)的請求權就應當?shù)玫街С帧��?ldquo;書面催繳”作為前置程序有犧牲物業(yè)服務企業(yè)權益的嫌疑。

　　另一種意見認為，“書面催繳”是物業(yè)服務企業(yè)向法院提起訴訟的前置程序。法院在受理物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主欠費的物業(yè)費案件時應嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)是否履行了書面催繳義務，如果物業(yè)服務企業(yè)未按照《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定未向欠費業(yè)主書面催繳物業(yè)費，直接向法院提起訴訟的，人民法院應當告知其先依照該條的規(guī)定向欠費業(yè)主書面催繳的，如果其堅持起訴，人民法院應當駁回起訴。

　　漳平市人民法院支持第二種意見，即“書面催繳”應為物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)費的前置程序。理由如下:

　　一、法律明確規(guī)定

　 《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。”及《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條中規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”上述法律規(guī)定已經(jīng)明確將“書面催繳”作為物業(yè)服務企業(yè)起訴的前置程序。因《物業(yè)管理條例》第六十七條存在如果業(yè)主委員會不督促業(yè)主限期交納，其存在不作為現(xiàn)象，則物業(yè)服務企業(yè)不能向人民法院起訴的弊端。因此出臺《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》解決了《物業(yè)管理條例》第六十七條在適用上的不合理之處，將業(yè)主委員會的催告改為物業(yè)服務企業(yè)書面催交，明確在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)服務企業(yè)必須書面進行催收，在書面催收無果的情況下方可通過訴訟方式主張權利，否則，物業(yè)服務企業(yè)將承擔敗訴的風險。

　　二、必要性

　 物業(yè)服務企業(yè)在起訴前，向業(yè)主“書面催繳”十分必要。筆者認為，業(yè)主欠費不繳納是有多種原因，一方面因對物業(yè)服務不滿、也有可能是物業(yè)費太高或者存在重復收費等原因故意欠繳，另一方面有可能是因為工作繁忙及長時間出差外地而忘記去繳納物業(yè)費，并非惡意不繳。通過“書面催繳”，可以提醒忘記繳納物業(yè)費的業(yè)主主動去繳納，也可以提供給物業(yè)公司與惡意不繳納的業(yè)主進行溝通的機會，了解業(yè)主的請求，從而更好的緩解物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系，促進小區(qū)的和諧。還可以為業(yè)主繳納物業(yè)費提供一定的寬限期和準備時間，這樣可以減少物業(yè)服務企業(yè)訴訟，破壞業(yè)主與其的服務關系。

　　三、合理的價值

　 筆者認為，將“書面催繳”作為前置程序，其體現(xiàn)合理的價值。目前，物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費的案件越來越多，如果不以“書面催繳”作為前置程序，則會使物業(yè)服務企業(yè)將訴訟作為其追繳物業(yè)費的手段，則法院成為其追繳的工具，這不僅浪費大量的司法資源，還會引發(fā)社會不穩(wěn)定的現(xiàn)象的產(chǎn)生。將“書面催繳”作為前置程序，就如上述所說的可以給物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主一次溝通的機會，消除雙方的誤會，增強物業(yè)服務企業(yè)服務的責任，促使其提高服務意識，提高服務水平，滿足業(yè)主的要求，從而形成物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主相互信任、相互理解的良性服務鏈條，促進小區(qū)人文環(huán)境和服務環(huán)境更加和諧穩(wěn)定。

　　因此，本案中，原告物業(yè)管理有限公司提供的證據(jù)中就有書面催繳的相關證據(jù)情況下，判決兩被告繳納物業(yè)費，是正確的判決。