深圳房產(chǎn)糾紛律師，不符購房條件購房人規(guī)避政策買房 違約責(zé)任誰擔(dān)

      【案情回放】

　　2016年5月，肖女士夫婦與張某簽訂了網(wǎng)簽版的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》，向張某購買本市松江區(qū)的某套房屋。雙方約定在2016年5月20日前支付95萬元、于2016年7月30日前支付100萬元，在2016年9月30日辦理過戶手續(xù)，余款以貸款方式支付；逾期付款超過15天的，張某可以解除合同。

　　其實，網(wǎng)簽合同簽訂時，肖女士夫婦的社保繳納時間離限購政策規(guī)定的“連續(xù)滿60個月”還差兩個月，但肖女士夫婦還是貿(mào)然簽下了合同，并在《補充協(xié)議》中精心設(shè)計了一個“特殊條款”：若系爭房屋交易期間乙方婚姻狀態(tài)發(fā)生變化，甲方同意配合乙方變更系爭房屋網(wǎng)上備案版買賣合同的網(wǎng)上簽訂時間并簽訂新版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，以便交易流程正常進行，但肖女士夫婦并未將其社保繳納期限未滿的情況告知張先生。

　　上述合同簽訂后，肖女士夫婦按約向張先生支付了首付款95萬元，并著手實施預(yù)定計劃：2016年7月27日，肖女士夫婦在民政局辦理了離婚手續(xù)，7月28日致函張某，告知張某其已于7月27日離婚、暫時喪失購房資格的情況，承諾于2016年8月30日前恢復(fù)購房資格。后肖女士又于8月1日委托律師向張某發(fā)出《律師函》，稱本應(yīng)于7月30日前支付的1,00萬元購房款，由于婚姻狀態(tài)發(fā)生了變化，故決定暫緩支付，其已將該100萬元匯入律師事務(wù)所進行資金監(jiān)管。8月3日，肖女士夫婦重新登記結(jié)婚。8月8日，肖女士夫婦再次委托律師向張某發(fā)出《律師函》，要求按照補充合同的約定，重新網(wǎng)簽合同。

　　事情至此，肖女士夫婦的計劃終于真相大白：原來，肖女士夫婦是想通過離婚再結(jié)婚并重新簽訂網(wǎng)簽版房屋買賣合同的方式，以此補足其真實購房時社保繳納期限不足的時間，以實現(xiàn)其規(guī)避限購政策的目的！

　　但張先生在得知肖女士夫婦離婚的消息后卻大吃一驚！張先生出售房屋是為了置換學(xué)區(qū)房，經(jīng)中介居間認(rèn)識了肖女士夫婦，得知彼此是同鄉(xiāng)后，溝通也更為順暢。張先生一直希望能早點過戶，以便獲得購房資格后去購買學(xué)區(qū)房。在談合同時，其便要求最好是在8月前過戶，肖女士夫婦滿口答應(yīng)，并說合同約定的9月30日過戶是隨便寫寫的，能提前就盡量提前。但之后，雖然張先生一直催促，肖女士夫婦卻以種種理由推脫，要求將過戶時間延后到9月。張先生至此對提前過戶已不抱希望，只求能順利履約，不影響其置換計劃就好。誰知在這個節(jié)骨眼上，肖女士夫婦卻離婚了！張先生這下可傻了眼：兩人都是外地戶籍，非已婚人士將不能購房，所以合同約定的過戶時間可能都實現(xiàn)不了！雖然之后肖女士夫婦馬上又復(fù)婚，但卻又以必須重新簽訂網(wǎng)簽版買賣合同為由，拒絕支付應(yīng)當(dāng)在7月30日前就支付的100萬元，還將該筆款項交給其根本就不知曉的律師事務(wù)所進行資金監(jiān)管！再想到肖女士夫婦向其隱瞞簽約時社保繳納期限不滿的事實，張先生氣憤不過，在催款幾次但肖女士夫婦仍然不愿支付后，張先生于8月16日向肖女士夫婦發(fā)出解除函，稱肖女士夫婦已經(jīng)逾期15日支付購房款，按照合同約定，其有權(quán)解除合同，故告知肖女士夫婦合同解除，并要求肖女士夫婦按照合同約定承擔(dān)違約金50萬元。

　　雙方協(xié)商無果，肖女士夫婦先訴至法院，要求判令張先生繼續(xù)履行合同；張先生也提起反訴，要求解除合同并承擔(dān)違約金。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，首先，肖女士夫婦在締約時隱瞞其尚屬于限購的事實，并意圖通過在《補償協(xié)議》中約定“婚姻狀況發(fā)生變化后甲方需配合其重新簽訂網(wǎng)簽版的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》”條款，以及在合同簽訂后隨即離婚又結(jié)婚的行為，來達到規(guī)避本市限購政策的目的，本身目的已經(jīng)不正當(dāng)。其次，肖女士夫婦這一“離婚又結(jié)婚”的過程，是否屬于合同約定的“婚姻狀況發(fā)生變化”，張先生在這種情況下是否負(fù)有與肖女士夫婦重新簽訂網(wǎng)簽版房地產(chǎn)買賣合同的義務(wù)，本身即存有疑問。最后，在這種情況下，肖女士未能履行合同約定的付款義務(wù)，在7月30日前向張先生支付第二期購房款100萬元。肖女士夫婦未經(jīng)張先生同意將該100萬元支付至律師事務(wù)所進行所謂的資金監(jiān)管，不能視為已經(jīng)履行了支付第二期購房款100萬元的義務(wù)。現(xiàn)肖女士夫婦逾期付款超過15天，張先生按照合同約定享有合同解除權(quán)，故張先生要求解除合同的訴請合法有據(jù)，法院予以支持。同時，根據(jù)本案的實際情況，兼顧合同履行情況及肖女士夫婦的過錯程度，以及預(yù)期利益等因素，酌情確定肖女士夫婦支付張先生違約金8萬元。

　　【以案說法】深圳法律顧問

　　2016年3月25日，上海市出臺了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），《若干意見》要求從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保年限，從自購房之日算起的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。而本案購房人明知其在本市不符合購房條件，向出賣方隱瞞了其被限購的事實，仍與出賣方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其行為明顯違背了誠實信用原則。隨后，在合同履行過程中，購房人在符合購房政策后，不是積極與出賣方協(xié)商進行彌補，反而自作聰明離婚又復(fù)婚，要求出賣方“按約”與其重新網(wǎng)簽，又將應(yīng)付房款付至了某律所賬戶，導(dǎo)致合同約定的解除權(quán)成就。因此，購房人在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)充分審查自身是否符合購房資格，向出賣方言明情況，達成合意，否則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（作者單位：上海市松江區(qū)人民法院）