深圳房產糾紛律師，夫妻一方擅自出售共有房屋的效力認定

     【深圳法律顧問 案情】

　　原告王某（男）與被告李某（女）系夫妻，雙方因感情不合而分居，原登記于被告李某名下的、為原被告共有的一處128平米的房產由原告居住，被告一直與兒子居住在外。2016年11月，被告以48萬的價格將此共有房產賣給第三人曾某，之后，辦理了不動產權過戶手續。次月，第三人胡風欲入住裝修時，原告才得知房屋已被被告出售，遂以不知情為由訴至法院，要求確認不動產買賣合同無效。

　　【爭議焦點】

　　第一種觀點認為，所爭議房屋系原告王某與被告李某的夫妻關系存續期間的共有財產，被告未征得另一共有權人同意而擅自處分共有房屋構成無權處分。現原告主張權利，故而被告李某與第三人曾某簽訂的買賣合同無效，第三人應當返還該共有房屋。

　　第二種觀點認為，第三人曾某不知原告與被告之間的糾紛，完全有理由相信被告賣房的行為系原被告的共同意思表示，買受人不存在過錯，故而被告的行為構成表見代理。《物權法》第106條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”第三人曾某系善意第三人，以合理的價格購得系原被告共同所有的房產一套，且雙方辦理了房屋產權過戶手續，完成了房屋所有權的交付，故應取得該房屋的所有權。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種觀點，理由如下：

　　根據《婚姻法司法解釋(三)》第十一條第一款的規定，即一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個條件：第一，第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;第二，買受人支付了合理對價;第三，買受人已經辦理了產權登記手續。在這三個條件均已具備的情況下，則不能認定房屋買賣合同無效。如果第三人適用善意取得制度，則夫妻一方未參與交易的共有權人在標的物之上的所有權消滅，善意第三人終局保有所有權。如果第三人不適用善意取得制度，則夫妻一方未參與交易的共有權人可依法撤銷合同，依照物上請求權取回標的物所有權。

　　隨著經濟的繁榮和發展，房屋交易越來越頻繁，引發的紛爭也是不斷增加的。由于我國還尚未建立完善的不動產交易制度和夫妻共有財產制，因此給實踐中法院對于相關問題的處理帶來了許多困惑。具體到本案，買賣標的物是房屋，即不動產，不動產以登記為公示方法，作為標的物的房屋已經通過不動產登記機關的變更登記；第三人曾某與被告李某在訂立房屋買賣合同時是雙方真實意思表示，并且未違背法律強制性規定，系合法有效的交易；受讓人曾某支付了房屋價款48萬，符合當地房屋的合理價格，且受讓人曾某直到房屋產權過戶后、為裝修房屋與另一共有權人王某發生沖突時，才知該房屋系無權處分的事實，不可能也不應當在財產受讓時，便知道此房屋系該夫妻二人隱名共有的財產。故本案應當適用善意取得制度，此時，原權利人李某喪失其房屋所有權，原權利人對受讓人曾某無所有物返還請求權，受讓人曾某取得房屋所有權，轉讓人李某取得標的物的價金。至于特殊的原權利人王某與轉讓人李某即夫妻之間的權利救濟，則應另行訴訟，涉及的應是侵權糾紛而非物權糾紛。綜上，法院依法駁回了原告王某要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求。

（作者單位：湖南省嘉禾縣人民法院）